Wat is de Like-Kind Exchange?
Een soortgelijke uitwisseling, ook wel bekend als de 1031-uitwisseling, is een transactie of een combinatie van transacties die de huidige belastingverplichting onder de belastingwetten van de Verenigde Staten op de verkoop van een actief verhindert omdat een ander vergelijkbaar actief wordt verworven in plaats van het bestaande actief .
Uitleg
Een soortgelijke ruil is een transactie om de vermogenswinstbelasting die voortvloeit uit de verkooptransactie van een actief uit te stellen wanneer kan worden aangetoond dat de opbrengst wordt gebruikt om een ander actief te verwerven in de plaats van het eerstgenoemde actief. Het wordt de 1031-uitwisseling genoemd omdat artikel 1031 van de Internal Revenue Code de verkoper van een actief vrijstelt wanneer de opbrengst van de verkoop wordt herbelegd in activa met een waarde gelijk aan of hoger. Een ruil wordt niet beschouwd als een ruil op dezelfde manier als het gekochte actief het persoonlijke eigendom is van de verkoper. In alle andere gevallen zou dit van toepassing zijn.
Kenmerken
- Het vervangen onroerend goed of actief moet van vergelijkbare aard en karakter zijn om te worden gekwalificeerd als een ruil op dezelfde manier.
- Een ander belangrijk kenmerk is dat één eigenschap of activum een soortgelijk activum kan zijn voor meer dan één eigenschap. De Internal Revenue Service zegt dat 3 eigendommen kunnen worden aangewezen zolang ze nauwkeurig kunnen worden geïdentificeerd.
- Timingregels zijn strikt van toepassing op de uitgestelde ruilen, dwz binnen 180 dagen na de overdracht van het afgestane onroerend goed moet de belastingbetaler het vervangende onroerend goed ontvangen.
Soorten soortgelijke uitwisseling
In grote lijnen zijn er 4 soorten soortgelijke uitwisseling. Namelijk gelijktijdige uitwisseling, vertraagde uitwisseling, omgekeerde uitwisseling en continue of verbeteringsuitwisseling.
# 1 - Gelijktijdig
In dergelijke gevallen worden het onroerend goed dat wordt verkocht en het onroerend goed dat wordt verworven, op dezelfde dag geruild. Dat betekent dat de transactie op dezelfde dag wordt afgerond. Verder zijn er drie manieren waarop deze gelijktijdige handel ook kan plaatsvinden
- Transacties tussen twee partijen
- Uitwisseling met drie partijen
- Gelijktijdige uitwisseling met een tussenpersoon.
# 2 - Vertraagd
Het is het meest voorkomende en geprefereerde type uitwisseling. Bij dit type verkoopt de eigenaar van het goed het en verwerft vervolgens het vervangende onroerend goed binnen het tijdsbestek (45 dagen voor het identificeren van het te verwerven onroerend goed en 180 dagen om de verkoop te voltooien).
# 3 - Achteruit
Het is ook bekend als een termijnruil waarbij het onroerend goed dat als vervanging moet worden verworven, vooraf wordt verworven, dat wil zeggen dat het onroerend goed eerst wordt gekocht en later wordt geruild.
# 4 - Uitwisseling van constructie of verbetering
Verbeteringen aan het onroerend goed kunnen worden aangebracht met behulp van de uit belasting uitgestelde dollars voor verbetering ervan, terwijl het onroerend goed binnen 180 dagen in de handen van een gekwalificeerde tussenpersoon wordt geplaatst.
Hoe werkt het?
Wanneer een onroerend goed wordt gekocht of verkocht, wordt de winst die tijdens het proces wordt gerealiseerd gewoonlijk belast met vermogenswinstbelasting, en afhankelijk van de periode van bezit, worden ze belast met vermogenswinstbelasting op lange termijn of vermogenswinstbelasting op korte termijn. Soms wordt een woning verkocht met de bedoeling om in plaats daarvan een ander pand te kopen, dat wil zeggen dat het oude pand net wordt vervangen. Om dergelijke transacties te dekken, stelt Sec 1031 van de IRC transacties in naam van Like-Kind Exchange vrij.
Voorbeeld
Laten we eens kijken naar een voorbeeld van meneer A, die zijn bedrijfspand wil verkopen voor $ 500.000, dat oorspronkelijk werd verworven voor bijvoorbeeld $ 300.000. Deze transactie zou leiden tot een winst van $ 200.000, waarover belasting zou moeten worden betaald. Maar als meneer A een 1031-ruil doet, kan hij deze belasting uitstellen door het verkochte onroerend goed te vervangen door een ander onroerend goed van vergelijkbare aard en karakter (met een periode van 45 dagen en 180 dagen zoals vermeld in de onderstaande regels).
Regels voor soortgelijke uitwisseling
Er zijn 7 primaire regels. Ze zijn als volgt:
- De activa of eigendommen die worden gekocht en verkocht, dwz de ruil, moeten soortgelijk zijn, dwz identiek van aard en karakter.
- Het is alleen van toepassing als het een investering of bedrijfspand betreft.
- Het onroerend goed dat uit de opbrengst wordt verkregen, moet dezelfde waarde of hoger hebben.
- Elke boot die ontstaat als gevolg van een ruil, is onderworpen aan vermogenswinstbelasting.
- De belastingplichtige moet dezelfde zijn, dwz de koper van het vervangende onroerend goed en de verkoper van het afgestane onroerend goed moeten dezelfde zijn.
- De woning moet binnen 45 dagen worden geïdentificeerd.
- De woning moet binnen 180 dagen worden gekocht.
Like-Kind Exchange vs. Opportunity Zone
| Punt van verschil | Like-Kind Exchange | Gelegenheidszone | ||
| Eigendom | De eigenschap moet van vergelijkbare aard en / of karakter zijn. | Het pand hoeft niet van dezelfde soort te zijn. | ||
| Identificatie van het gelijkaardige eigendom | Binnen 45 dagen | Geen dergelijk tijdsbestek | ||
| Investering | De opbrengst van de volledige verkoop moet worden geïnvesteerd. | Alleen de winst op de verkoop moet worden herbelegd. | ||
| Aankoop van: persoonlijke eigendommen, aandelen, partnerschapsbelangen, enz. | Niet toegestaan | Toegestaan |
Voordelen
- Het eigenlijke doel van de introductie van dit soort ruil is het betalen van vermogenswinstbelasting te vermijden, en de opbrengsten van een verkoop blijven onaangetast voordat ze worden herbelegd, waardoor het verdienvermogen van de uitgestelde inkomstenbelasting mogelijk wordt.
- Het meest fundamentele voordeel zou dat van hefboomwerking zijn. Met de opbrengst van de verkoop kan men een waardevoller investeringspand kopen.
Nadelen
- Het grootste nadeel is de termijn van 45 dagen en 180 dagen, die strikt is. Als u geen eigenaar wordt, resulteert dit in een mislukte transactie. Identificatie van het vervangen activum, dat vergelijkbaar is en een waarde heeft die gelijk is aan of hoger is dan het aangevulde activum.
Conclusie
Alles bij elkaar genomen, komt het erop neer dat wanneer iemand een actief wil verkopen om in plaats daarvan een ander actief te kopen, men naar de regels moet kijken die worden genoemd in de 1031-uitwisseling. Als de regels in overeenstemming zijn met de feiten van het individuele geval, zou er een fiscaal voordeel kunnen ontstaan. Er zijn natuurlijk veel voor- en nadelen, en er moet een beslissing worden genomen, rekening houdend met alle genoemde factoren.
