Wat is een gewijzigde brutolease?
Gewijzigde brutolease is een leasehuurovereenkomst waarbij de huurder niet alleen de kale huur betaalt bij aanvang van de lease, maar ook het evenredige deel van de onroerendgoedbelasting, verzekeringspremies en onderhoudskosten gedurende de leaseperiode betaalt. Een gewijzigde huurovereenkomst wordt voornamelijk gebruikt in het geval van commercieel onroerend goed waar meer dan één huurder het onroerend goed deelt.
Voorbeeld van gewijzigde brutolease
Laten we een voorbeeld bespreken van een gewijzigde bruto-leaseovereenkomst.
Laten we zeggen dat XYZ Mall de commerciële eigendommen verhuurt. ABC Inc. toonde interesse in het nemen van één winkel in het winkelcentrum onder de gewijzigde bruto huurovereenkomst. Nu, volgens de gewijzigde bruto-leaseovereenkomst, betaalt ABC Inc. (de huurder) elk jaar US $ 100.000 per jaar als de kale huur aan XYZ Mall. Naast de basishuur, zal ABC Inc. ook de exploitatiekosten (zoals reparatie en onderhoud, verzekeringen, nutsvoorzieningen, etc.) vergoeden die toe te schrijven zijn aan de gemeenschappelijke ruimte in verhouding tot zijn bezettingsgraad voor de volgende jaren.
Hoe werkt gewijzigde brutolease?
Laten we bespreken hoe gewijzigde bruto lease werkt.
In het geval van een gewijzigde bruto huurovereenkomst, voor het verhuren van het onroerend goed, gaat de eigenaar van het onroerend goed een overeenkomst aan met de huurder waarbij huurder de betaling van de basishuur voor het eerste jaar doet. In de daaropvolgende jaren blijft de huurder de kale huurcontracten betalen. En daarnaast maakt de huurder ook de betaling van de bedrijfskosten toerekenbaar aan gemeenschappelijke delen van de ruimte in verhouding tot de bezettingsgraad. Opex omvat reparaties, onderhoud, nutsvoorzieningen en belastingen die toe te schrijven zijn aan de gemeenschappelijke ruimte van het gehuurde.
Voordelen voor huurder (huurder)
Hieronder volgen de voordelen van een gewijzigde huurovereenkomst voor de huurder.
- De huurder kan kiezen voor een gewijzigde huurovereenkomst aangezien hij in het geval van de gewijzigde huurovereenkomst enkel de evenredige operationele kosten zal moeten dragen. Laten we zeggen dat ABC Inc. een winkel in een winkelcentrum heeft verhuurd met een totale bezettingsgraad van 20% van het gehele pand.
- Nu, als in het daaropvolgende jaar de operationele kosten met $ 50.000 zullen stijgen in vergelijking met de kosten die in het basisjaar zijn gemaakt, zal zelfs dan de huurder de evenredige verhoging dragen, dat is $ 10.000 (de $ 50.000 x 20% ) en niet de volledige US $ 50.000.
- Ook zal de huurder de voorkeur geven aan de gewijzigde huurovereenkomst, aangezien de structuur van de gewijzigde huurovereenkomst ervoor zorgt dat de verhuurder of de verhuurder de verplichting deelt om het onroerend goed in goede staat te houden en betrokken zal zijn bij de reparatie- en onderhoudsactiviteiten van het onroerend goed.
Beperkingen voor huurder (huurder)
Hieronder volgen de beperkingen van een gewijzigde huurovereenkomst voor de huurder.
- Als de verhuurder de gemeenschappelijke ruimte niet volgens de basisnormen onderhoudt, bestaat de mogelijkheid dat dergelijk slecht onderhoud de zaken van de huurder kan beïnvloeden.
- Bovendien kan de escalatie van variabele kosten gevolgen hebben voor het budget van de huurder. Als het elektriciteitsverbruik bijvoorbeeld toeneemt met de stijging van de bezettingsgraad van het onroerend goed, kan de huurder in dat geval teveel in rekening worden gebracht en zal hij de verhoogde prijs betalen.
- Een mogelijke oplossing om een dergelijk probleem te voorkomen, is het toevoegen van een brutobepaling aan de overeenkomst, die de limiet voor de huurder definieert en vaststelt in geval van escalatie van de prijs van variabele kosten.
Voordelen voor verhuurder (verhuurder)
Vanuit het oogpunt van de verhuurder biedt de gewijzigde huurovereenkomst een gevoel van controle over het onroerend goed, aangezien hij de huurder in de gaten kan houden om er zeker van te zijn dat hij het onroerend goed op een redelijke manier beheert en onderhoudt.
Beperkingen voor verhuurder (verhuurder)
De mogelijke beperking van de gewijzigde leaseovereenkomst tot de verhuurder is de onderschatting van de leasehuur en het bedrag als gevolg van bedrijfskosten. De onderschatting van de kosten kan leiden tot exploitatieverliezen voor de verhuurder. Dat is de reden waarom de meeste verhuurders de voorkeur geven aan een triple net-huurovereenkomst, omdat de huurder hierdoor aansprakelijk wordt gesteld voor de betaling van de huur en alle bedrijfskosten.
Conclusie
Een gewijzigde brutoleaseovereenkomst is een commerciële leaseovereenkomst waarbij de huurder de kale leasehuur betaalt en de bedrijfskosten proportioneel deelt met de verhuurder. Dit type leaseovereenkomst is een hybride mix van triple net lease en bruto lease.
