Wat is Lien Sale?
De term onderpandverkoop verwijst naar de verkoop van een vordering die door de betrokken autoriteit op een actief wordt geplaatst en aangehouden om de uitstaande schuld of het verschuldigde geld te voldoen. Bijv. De verkoop die is geautoriseerd door de overheidsinstantie om de openstaande belastingen te vereffenen door het onroerend goed te verkopen. Bij een dergelijke verkoop heeft het agentschap een pandrecht op onroerend goed dat evenredig is aan het bedrag aan verschuldigde belastingen. Staatsagentschap verkoopt het pandrecht op het onroerend goed en innen de opbrengst om de uitstaande belastingen of het verschuldigde bedrag te vereffenen.
- Het retentierecht kan door elke persoon of zakelijke entiteit worden gekocht door het verschuldigde bedrag te betalen. De pandhouder wordt geen eigenaar door het pandrecht op het onroerend goed te kopen; in plaats daarvan blijft hij het verschuldigde belastingbedrag verschuldigd gedurende de periode dat hij in het bezit is van een pandrecht.
- Hij zou echter kunnen eisen dat de opslag en het rentebedrag worden betaald van de eigenaar van het onroerend goed. De verkoop van pandrechten wordt uitgevoerd via openbare veilingen en het grootste deel van de pandverkoop betreft onroerend goed, auto's en verschillende andere persoonlijke eigendommen.
- Om de verkoop van pandrechten te illustreren, kunnen verkopers, aannemers of leveranciers een claim of pandrecht houden op het deel van het onroerend goed waarop ze hadden geopereerd voor het uitstaande bedrag vanwege de geleverde diensten.
Hoe werkt het proces van pandverkoop?
- Laten we aannemen dat X een onroerend goed bezit in het land waarvoor de jaarlijkse onroerendgoedbelasting $ 5.000 bedraagt. X maakt momenteel financiële problemen waardoor hij de $ 5.000 niet aan de belastingdienst kon betalen, zelfs niet nadat het aantal kennisgevingen naar X was gestuurd.
- De belastingdienst initieert de verkoop van pandrechten op het onroerend goed om het verschuldigde bedrag voor lopende belastingen te innen. Dit soort pandrecht staat bekend als het belastingrechtcertificaat. Een fiscaal pandrechtcertificaat is een document dat de belastingdienst voorlegt als bewijs om een pandrecht van de kant van het onroerend goed te verkrijgen voor de onbetaalde of hangende belastingen.
- Zodra de belastingdienst het belastingrecht uitoefent, kan de eigenaar het onroerend goed niet legaal overdragen of verkopen totdat de onbetaalde belastingen zijn verrekend. In het geval dat de eigenaar aarzelt om zijn openstaande belastingen lang genoeg te betalen, kan de belastingdienst het onroerend goed in bezit nemen en het verkopen om de onbetaalde belastingen terug te krijgen door de openbare veiling te houden.
- Als de belastingdienst een openbare veiling organiseert om de onbetaalde belastingen te recupereren en deze wordt gekocht door een investeerder die de verschuldigde belastingen namens de eigenaar van het onroerend goed vereffent, ontvangt de winnende bieder het certificaat van het retentierecht, waardoor hij de pandhouder en niet de eigenaar.
- De prijs van het pandrecht is gelijk aan het uitstaande bedrag dat verschuldigd is aan onbetaalde belastingen en andere kosten, inclusief vergoedingen en gerechtskosten die worden gemaakt door een investeerder of pandhouder.
Soorten pandverkoop
Hieronder volgen de soorten:
# 1 - Bouw pandrechten
Bij bouwrecht heeft de aannemer een pandrecht op het deel van het onroerend goed waarvoor betalingen in afwachting zijn van het door aannemers uitgevoerde werk. Onderaannemers hebben ook een pandrecht op de eigenaren van onroerend goed voor het onbetaalde bedrag door de aannemer.
# 2 - Belastingrecht
In fiscaal pandrecht neemt de belastingdienst bezit van het onroerend goed waarvoor onroerende voorheffing verschuldigd is. Als de eigenaar de onbetaalde belasting niet heeft betaald, is de belastingdienst verplicht het onroerend goed te verkopen om de onbetaalde belastingen te vereffenen.
# 3 - Wettelijke pandrechten
De wettelijke pandrechten worden verkregen via verschillende gerechtelijke procedures waarin de rechtbank een vordering of retentierecht op het actief op onbetaalde rekeningen beveelt door middel van een vonnis. Er zijn verschillende soorten pandrechtverkoop, maar het meest voorkomende pandrecht wordt geplaatst op onroerend goed en auto's. In het geval van auto's zijn het in het algemeen dealers die de voertuigen aan het publiek verkopen en de banken deze financieren. Bank houdt vervolgens het pandrecht op het voertuig en bezit de titel.
Hieronder volgen de mogelijke uitkomsten van de bovenstaande transactie als de debiteuren de betaling aan de bank doen.
- In het geval dat de schuldenaar de contributie aan de bank vereffent, wordt het pandrecht door de bank op het voertuig verwijderd en wordt het eigendom overgedragen aan de schuldenaar.
- De schuldenaar kan de lening in gebreke blijven, waardoor de bank het voertuig terugneemt. De bank blijft het voertuig vasthouden totdat iemand het van de bank verkrijgt, in welk geval het oorspronkelijke pandrecht op een voertuig niet meer bestaat.
- De schuldenaar kon het voertuig waarvoor hij geld aan de bank verschuldigd is, niet verkopen en de bank heeft de juridische titel hiervoor.
Lien Sale als bron van inkomsten
- Het verkopen van een pandrecht op uitstaande schulden op een onroerend goed zal vervolgens het verschuldigde bedrag verhogen. De reden hiervoor is dat wanneer een overheidsinstantie het pandrecht op het onroerend goed verkoopt of een lokale overheid, de koper van het pandrecht een professioneel pandrechtbedrijf moet inhuren waarvoor hij extra kosten zou moeten maken. Hetzelfde zou aan het pandrecht worden toegevoegd.
- De koper van zijn investering in pandrecht zal de kosten van debiteuren innen, die de vorm kunnen aannemen van rendement op investering. Het vereiste aantal kennisgevingen wordt naar debiteuren gestuurd voordat het pandrecht op het onroerend goed wordt ingediend of openbaar wordt geveild. Als debiteuren niet voor het bureau verschijnen om hun respectieve rechten te vereffenen, zal het bureau overgaan tot het innen van de openstaande bedragen door het pandrecht te verkopen.
Uitzonderingen op Lien Sale
Er zijn enkele uitzonderingen die niet onderhevig zijn aan een pandrechtverkoop. Zo komen de personen die in actieve militaire dienst zijn, senioren, gehandicapten en andere veteranen in aanmerking voor vrijstellingen van pandverkoop op eigendommen. De uitzonderingen variëren van staat tot staat, en elk rechtsgebied heeft zijn aanvraagprocedure, procedures en de periode waarin in aanmerking komende personen of entiteiten geacht worden contact met hen op te nemen.
Conclusie
- Banken en financiële instellingen zijn altijd bezorgd over het geld dat ze van de lener moeten terugkrijgen. Het bestaan van pandrechtverkoop verlicht hen tot op zekere hoogte. In onze illustratie hierboven, om het belastingrecht af te weren, wordt X verondersteld hetzelfde bedrag te betalen aan de belegger die door hem wordt betaald, inclusief rente.
- Daarom beschouwen beleggers het belastingrecht als een alternatief investeringsinstrument om het gewenste investeringsrendement te behalen. De eigenaar die het onroerend goed terugkrijgt, maakt het bedrag over aan de respectieve belastingdienst, en vervolgens draagt de belastingdienst het bedrag over aan de belegger die een pandrecht op het onroerend goed heeft.
- Als de eigenaar van het onroerend goed niet de vereiste betaling van onbetaalde belasting heeft gedaan, schrapt de belastingdienst het onroerend goed en draagt het de juridische titel over aan de pandhouder die vervolgens de duidelijke en vrije eigenaar van het betrokken onroerend goed wordt.
