Definitie erfpacht
Een erfpachtovereenkomst is een vorm van huurovereenkomst waarbij de huurovereenkomst zo wordt geschreven dat de huurder van het pand bevoegd is om gedurende de huurperiode alle benodigde ontwikkelingen te doen. Vervolgens wordt de woning overgedragen aan de vastgoedeigenaar, inclusief de ontwikkelingen en wijzigingen die de huurder tijdens de huurperiode heeft doorgevoerd.
Uitleg
Aan de eigendommen op eigen grond, zeg maar een stuk grond, wordt doorgaans een erfpachtcanon verbonden. In deze huurovereenkomst kan de huurder die gebruik maakt van de woning ten behoeve van hem wijzigingen en verbeteringen aanbrengen, die na afloop van de huurperiode met alle aangebrachte verbeteringen en aanpassingen aan de verhuurder worden overgedragen.
Het is een bron van inkomsten voor de verhuurders omdat ze een verbeterd en gerenoveerd stuk land krijgen, dat ze eerder aan de huurders hebben verstrekt. Het wordt ook wel economische huur genoemd. Gebleken is dat dit type erfpachtovereenkomst over het algemeen wordt aangegaan als de huurperiode voor een lange tijd bijvoorbeeld 50-60 jaar of langer is.
Soorten erfpacht
Er zijn twee soorten erfpacht, de ene is Achtergesteld en niet-achtergesteld.
- Achtergestelde erfpacht - Het is een vorm van lease waarbij de eigenaar alle voordelen krijgt die voortvloeien uit de reparatie en het onderhoud van de huurders. De eigenaar van de grond zal bij dit soort pacht minder aanspraak maken op macht.
- Onachtergestelde erfpacht - Het is een soort lease waarbij de landeigenaar maximale claimmacht geniet. De claimbevoegdheid betreft de lening die de huurders gewoonlijk aangaan om tijdens hun verblijf op de afgesproken huurperiode alle verbeteringen aan het pand aan te brengen. De eigenaar kan gemakkelijk aanspraak maken op de terugbetaling in het geval de huurders worden gevonden, wanbetaler.
Voorbeeld erfpacht
Veel grote bedrijven kopen het stuk grond in grote steden en schuiven dat vervolgens in lease aan de huurder. De huurders, in dit geval ook grote merken, komen naar de eigenaren en sluiten een overeenkomst af. De erfpachtovereenkomst wordt afgesloten voor groot onroerend goed en grote bedrijven.
Mike heeft van zijn ouders een stuk land gekregen vanwege zijn huwelijk, en het was een landbouwgrond die op een afgelegen plek ligt. Mike werkt ergens in de stad en daarom was het voor hem een uitdaging om voor de landbouwgrond te zorgen. Hij heeft besloten de grond voor ongeveer 10 jaar in erfpacht te geven en zal achterover leunen en genieten van de opbrengsten, ook zal hij aan het einde van het jaar profiteren van de belastingvoordelen van de gepachte grond.
Voordelen
- De erfpacht is een goed investeringsrendement als het gaat om de eigenaar van het onroerend goed. De grond die de eigenaar in erfpacht geeft, wordt altijd gewaardeerd, ook als deze zich in een topgebied bevindt, dan is de premiewaarde aanwezig. De eigenaar van de grond zal veel baat hebben bij dit soort huurovereenkomsten.
- Het helpt de huurders van de marktschommelingen sinds de leasebetalingen en de voorwaarden zijn vooraf bepaald. De huurders hoeven niet te heroverwegen naar de marktomstandigheden. De huurovereenkomst ligt enigszins vast en wordt volgens de afspraak verhoogd, ongeacht de marktomstandigheden.
- Het belangrijkste voordeel is dat het een enorm belastingvoordeel oplevert voor zowel de eigenaar als de huurders. De huurders hoeven geen belasting te betalen over de huurovereenkomst; ook krijgen ze de aftrek voor de huur die ze betalen. Aan de andere kant hoeft de grondeigenaar in sommige gevallen geen onroerende voorheffing te betalen als het onroerend goed onder de gemeentelijke vennootschap valt, of heel weinig onroerendgoedbelasting als het privé is.
- Het is ook gunstig voor het financiële aspect; ook kunnen de huurders investeren in een stuk grond om te ontwikkelen voor hun bedrijf en hoeven ze geen geld te investeren om het onroerend goed te kopen, wat erg duur is.
- In het geval van erfpacht hoeven de huurders geen aanbetaling te doen voor het bevestigen van de deal zoals we dat vroeger deden bij aankoop van een onroerend goed. Hierdoor blijkt dat bij erfpacht minder eigen vermogen is gemoeid.
Nadelen
- Het belangrijkste en meest prominente nadeel van de erfpacht is dat de eigenaar van het onroerend goed mogelijk minder zeggenschap heeft over de verbeteringen en ontwikkelingen die huurders doorvoeren.
- Soms wordt ook gezien dat de huurders enkele goedkeuringen moeten vragen als ze verbeteringen of wijzigingen nodig hebben, en daarom wordt het soms een obstakel voor de huurders om na te denken over de verbeteringen en noodzakelijke veranderingen.
- Er kunnen fiscale complicaties zijn omdat de kosten van de grond en de indexering kunnen variëren op het moment dat de belastingimplicaties worden berekend.
Conclusie
De erfpacht is een typische vorm van erfpacht waarbij het stuk grond in erfpacht wordt gehouden aan de huurders, en huurders zijn verplicht om alle noodzakelijke wijzigingen aan te brengen die ze tijdens hun huurperiode willen doorvoeren. Aan het einde van de huurperiode wordt het gehele pand met alle verbeteringen en ontwikkelingen overgedragen aan de eigenaren.
In sommige opzichten is het gunstig voor de huurder en de eigenaar, en in sommige opzichten is het dat niet. De partijen die bereid zijn zich over te geven aan dit soort overeenkomsten, moeten alle leasevoorwaarden en de gevolgen ervan in de toekomst zorgvuldig lezen en begrijpen.
