Wat is de bezettingsgraad?
De bezettingsgraad wordt gedefinieerd als de verhouding tussen gehuurde units en het totale aantal beschikbare units in een gebouw, toren, wooneenheid, staat of stad. Het is een van de kritische en belangrijke concepten voor die beleggers die redelijk geïnteresseerd zijn in het omgaan met onroerendgoedtransacties.
Gewoonlijk koopt een vastgoedspeler meerdere wooneenheden en houdt hij er een portefeuille bij. Hun primaire bedoeling is om huurinkomsten te genereren uit dergelijke units. Daarom proberen ze voor dergelijke beleggers de prestaties van de vastgoedportefeuille te beoordelen door de bezettingsgraad te bepalen.
De bezettingsgraad is omgekeerd evenredig met de leegstand. De leegstand wordt uitgedrukt als de verhouding tussen de leegstaande units en de totale beschikbare ruimte. Het kan worden gesplitst in fysiek en economisch.
Formule bezettingsgraad
Wiskundig wordt op fysiek niveau als volgt uitgedrukt:
Bezettingsgraad = totaal verhuurde eenheden / totaal beschikbare ruimte of eenhedenDe economische bezettingsgraad is een maatstaf die analyseert in termen van bruto potentiële huur die door de eigenaar wordt geïnd. Wiskundig kan het als volgt worden uitgedrukt:
Economische bezettingsgraad = totale bruto geïnde huur / totale potentiële bruto huur.Uitleg
De formule voor de formule voor fysieke bezettingsgraad kan worden berekend door de volgende stappen te volgen:
- Stap 1: Bepaal eerst het aantal units dat beschikbaar is om te worden bezet.
- Stap 2: Bepaal vervolgens het aantal bezette eenheden.
- Stap 3: Verdeel vervolgens het aantal bezette eenheden door het totaal aantal beschikbare eenheden.
De formule voor de formule voor de economische bezettingsgraad kan worden berekend door de onderstaande stappen te volgen:
- Stap 1: Bepaal in eerste instantie de huur van elke unit.
- Stap 2: Bepaal vervolgens de som van de totale huurprijs afgeleid van de portefeuille.
- Stap 3: Bepaal vervolgens de huur van de bezette units en tel ze bij elkaar op.
- Stap 4: Verdeel vervolgens de geïnde bruto huurinkomsten over de potentiële bruto huur die kan worden afgeleid uit de economische of wooneenheid.
Voorbeelden van bezettingsgraadformule (met Excel-sjabloon)
Voorbeeld 1
Laten we het voorbeeld nemen van commercieel vastgoed. Het commerciële vastgoed bestaat uit 200 units. Het aantal bezette eenheden bedraagt 140 eenheden. Help de belegger bij het bepalen van de fysieke bezettingsgraad.
Oplossing
- = 140/200
De fysieke bezetting van commercieel vastgoed bedraagt daarmee 70 procent.
Voorbeeld 2
Laten we het voorbeeld nemen van een vastgoedbelegger die 20 wooneenheden bezit. De belegger kan $ 80.000 uit de hele portefeuille halen, terwijl hij $ 55.000 verdient aan de bezette eenheden. Het aantal bezette units bedraagt 15 units. Help de investeerder bij het bepalen van de fysieke en economische bezettingsgraad.
Oplossing
- = 15/20
Daarom bedraagt de fysieke bezettingsgraad van de portefeuille 75%.
Berekening van de economische bezettingsgraad kan als volgt worden gedaan,
- = $ 55.000 / $ 80000
Relevantie en gebruik van bezettingsgraadformule
Een hoge bezettingsgraad betekent typisch dat de onroerende goederen worden gebruikt om maximale huurinkomsten te verkrijgen. De reden hiervoor is dat het een duidelijke indicatie geeft van de verwachte kasstromen die een vastgoedbelegger kan verdienen met zijn portefeuille. Verder kan een goed onderhouden vastgoedportefeuille een goede inkomstenstroom genereren en kan het beschouwd worden als de verkapte goudmijn of een echte geldmaker.
Kortom, hieruit kan worden afgeleid dat dit tarief helpt bij het voorspellen van een gestage inkomstenstroom. Een belegger kan geïnteresseerd zijn om in het winkelcentrum te investeren, of middelgrote winkelcentra kunnen een gestage inkomstenstroom verdienen als hij doorgaat met de investering. Als de investeerder het hoofd moet bieden aan een situatie van lage bezettingsgraad, dan moet een investeerder hard pitchen en meer huurders vinden die dergelijke leegstaande units kunnen bezetten.
De investeerder met een lage bezetting moet dit snel realiseren, zodat hij de onderhoudskosten van de leegstaande units niet hoeft te dragen, en hij in staat is om break-even te draaien over zijn investeringen en zijn onroerendgoedbelasting kan inhalen van deze afgeleide inkomstenstromen. Bovendien, aangezien deze ruimtes leeg zijn, verliest de belegger de mogelijkheid om een maximaal inkomen te verdienen.
De investeerder die wordt lastiggevallen met het probleem van langdurig lage bezettingsgraden, suggereert dat de units niet goed worden onderhouden, of dat dergelijke units zich op een ongewenste locatie bevinden, of dat de units zijn opgevoed met slechte constructiematerialen. Afgezien van commercieel onroerend goed, heeft de bezetting belangrijke toepassingen in ziekenhuizen, hotels en seniorenwoningen en callcenters. In callcenters beoordeelt een teamleider meestal hoeveel tijd een medewerker besteedt aan de inbellijn met de toegewezen uren.
