Definitie van hypotheekherschikking
Hypotheekherschikking is wanneer de lener een deel of het volledige bedrag van de uitstaande hoofdsom vooruitbetaalt, wat resulteert in een verminderd saldo van de lening, en daarom herberekent de financiële instelling de maandelijkse hypotheekbetalingen op basis van de resterende periode, de uitstaande hoofdsom en het rentetarief.
- Als de lener een groot geldbedrag heeft, kan dat geld in de vorm van een hypotheek aan de kredietgever worden overgedragen om het uitstaande saldo van de lening te verminderen en de rentelast en de maandelijkse hoofdlast van een dergelijke lening te verminderen. .
- Dus de lener betaalt voorschotgeld om te verrekenen met de uitstaande hoofdsom, en de uitlener herberekent het uitstaande bedrag met de resterende looptijd en rentevoet, die het herschikte hypotheekbedrag oplevert.
- Ook zal het totale bedrag aan rente dat de kredietnemer aan de kredietgever moet betalen na hypotheekhervorming uiteraard lager zijn in vergelijking met het bedrag dat de kredietnemer zou hebben betaald zonder dit te doen.
- Dit komt door de tijdswaarde van de geldfactor die aanwezig is in de renteberekening van de uitstaande hoofdsom.
Hoe werkt hypotheekhervorming?
De herschikking van de hypotheek werkt volgens het basisprincipe van financiën. Er zijn verschillende factoren waardoor rente in rekening wordt gebracht door de kredietverstrekker, waaronder zowel een tijdfactor als een risicofactor. Het concept van de tijdswaarde van geldwerk, waarbij rekening wordt gehouden met de verschillende elementen zoals rentevoet, tijdsperiode en uitstaand bedrag van de lening, enz. Normaal gesproken zijn er specifieke aflossingsschema's voor het aflossen van een lening, waaronder een gelijke maandelijkse betaling of betaling van hoofdsom en rente volgens een vooraf bepaald tarief.
Als de aflossing van de hoofdsom echter hoger is dan het uitstaande bedrag dat op een specifieke termijn moet worden betaald, moet het uitstaande saldo opnieuw worden berekend met behulp van de financieringsconcepten, waarbij rekening wordt gehouden met de contante waarde van het saldo van het geleende bedrag, verdisconteerd tegen de rentevoet.
Berekeningen van hypotheekherschikking
Elke lener staat geen herschikking van een lening toe. Het eerste waar u dus zeker van moet zijn, is dat de lener hetzelfde toestaat volgens het afgesloten contract. Aan de volgende voorwaarden moet worden voldaan:
- Er moet worden voldaan aan de minimumnormen voor hoofdsomvermindering: waar de kredietnemer herschikking toestaat, zijn er specifieke normen met betrekking tot het minimumbedrag van de hoofdsom, waaraan als eerste voorwaarde moet worden voldaan.
- Herschikkingskosten zijn voor rekening van de lener volgens de normen van financiële instellingen.
Hieronder vindt u het rekenvoorbeeld om uw hypotheek te herschikken.
| Bijzonderheden | Bedrag |
| Huidig kapitaalsaldo | $ 1.125.000,00 |
| Jaarlijks rentepercentage | 5,00% |
| Huidige maandelijkse hoofdsom en rentebetalingen | $ 100.000,00 |
| Rentegedeelte over | $ 29.671,58 |
| Forfaitaire vermindering van de hoofdsom | $ 500.000,00 |
| Herschikkingskosten | $ 25.000,00 |
Het aantal resterende betalingen is 12. Bereken de herschikte hypotheekbesparing.
Oplossing:
Het aantal resterende betalingen is 12. Nu zullen we eerst het herschikte saldo van de lening berekenen.
- Herschikking van het saldo van de lening = huidig saldo van de hoofdsom - verlaging van de hoofdsom ineens
- = $ 1.125.000 - $ 500.000
- = $ 625.000
Berekening van het resterende termijnbedrag:
- Termijn = hoofdsom / lijfrentefactor @ 5% voor 12 maanden
- = $ 625.000 / 11,68122
- = $ 53.504,69
Soorten hypotheken die kunnen worden herschikt
- Zoals eerder vermeld, kunnen alleen die hypotheken waarvan de specifieke voorwaarden de herschikking toelaten, alleen worden herschikt. Dergelijke hypotheken zijn gekoppeld aan een negatief afgeschreven lening, die een zodanige betalingsstructuur heeft dat een geplande terugbetaling mogelijk is van een bedrag dat lager is dan de rentelasten van de lening.
- Negatief geamortiseerde hypotheken worden ook wel aangeduid als betalingsoptie hypotheken met instelbare rente of optie ARM.
- Verder kan geen door de overheid gesteunde lening worden herschikt, en daarom kunnen Jumbo-cd's, USDA, VA-lening, enz. Niet worden herschikt.
Verschil tussen hypotheekhervorming en herfinanciering
- Wanneer de lener een aanzienlijk bedrag aan aflossing van een lening ineens doet en voldoet aan de vooraf gedefinieerde voorwaarden, dan kan een dergelijke terugbetaling worden aangemerkt als herschikking van de hypotheek, terwijl aan de andere kant herfinanciering van de lening plaatsvindt wanneer de lener de bestaande lening omzet in een nieuwe lening die verschillende voorwaarden van de lening die gunstige voorwaarden zijn voor de lener. Er is dus een dunne lijn die het verschil definieert tussen hypotheekhervorming en herfinanciering.
- Volgens de voorwaarden van het eerste doet de lener afkoopsommen die zichzelf vooruit laten lopen op het vermelde aflossingsschema, en de kredietgever heeft het uitstaande hoofdsaldo opnieuw gepland, zijnde het bedrag dat lager is in termen van jaarlijkse rentebetaling, terugbetaling, en jaarlijkse aflossing van het principe, terwijl in de latere, overdracht van lening plaatsvindt wanneer de nieuwe geldschieter de lening van de oude geldschieter heeft overgedragen en de verdere terugbetaling alleen aan de nieuwe geldschieter moet worden gedaan volgens de nieuwe voorwaarden van de lening.
Hypotheek herschikking voors en tegens
Hieronder worden enkele van de voor- en nadelen van hypotheekhervorming gegeven.
Hypotheekherschikkingen
- De totale rente die over de leningen wordt betaald, is veel lager in vergelijking met het bedrag aan rente dat moet worden betaald als de hypotheek niet wordt herschikt. Daarom verlaagt het de maandelijkse betalingslast
- De gemiddelde rentevoet die de lener moet betalen, komt overeen met de verwachte te betalen rente.
- Opnieuw in aanmerking komen voor een nieuwe lening wordt een vervelende klus, en daarom maakt het proces van hypotheekherschikking de administratieve rompslomp voor het verkrijgen van een nieuwe lening overbodig.
Hypotheek herschikking nadelen
- Het proces van hypotheekhervorming doet niets af aan de looptijd van de lening; dus in tegenstelling tot herfinanciering, verkort het de uitleentermijn niet.
- Hoewel de rentebetalingen worden verlaagd als gevolg van herschikking, is het nadeel dat het ervoor zorgt dat meer van uw geld in de hypotheek terechtkomt, en daarom zijn er kansen op liquiditeitscrisis.
- Herschikking brengt kosten met zich mee, zoals vergoedingen, administratieve kosten, enz., En bijgevolg nemen de financieringskosten toe.
Conclusie
Uit bovenstaande discussie kwam duidelijk naar voren dat een hypotheekreconstructie om bovengenoemde redenen anders is dan herfinanciering. Ook heeft hypotheekherschikking de leners een gemakkelijke manier geboden om de rentelast over een bepaalde periode te verminderen door de looptijd gelijk te houden en om de aflossing van de hoofdsom elke maand te verlagen na een forfaitaire vooruitbetaling van de hoofdsom. aan de geldschieter.
