Betekenis van afscherming
Marktafscherming wordt gedefinieerd als stappen die door de kredietgever worden genomen wanneer de kredietnemer in gebreke blijft bij het terugbetalen van de lening. Hierin neemt de geldschieter de juridische controle over het gehypothekeerde onroerend goed en verkoopt het actief (onroerend goed) om het geleende bedrag te recupereren.
Soorten afscherming
# 1 - Gerechtelijk
Dit is de gebruikelijke afscherming die plaatsvindt wanneer een geldschieter de lener op de hoogte stelt van de gemiste betalingen en om verder te gaan, wanneer de lener niet herstelt van de standaard, de geldschieter de lener aanklaagt en het wordt ingediend in het kantoor van de landrecorder. De zaak wordt openbaar gemaakt en na het proces wordt het onroerend goed geveild.
# 2 - Niet-gerechtelijk
Hier heeft de geldschieter de volledige bevoegdheid om het onroerend goed te verkopen wanneer de lener in gebreke blijft. Ook hier wordt de zaak opgenomen in het kantoor van de landrecorder en krijgt de lener de tijd om de tekortkoming goed te maken die de geldschieter moet hebben om onmiddellijk naar de veiling of de verkoop van het onroerend goed te gaan en hier is het verschil dat er zal geen uitgebreid proces of gerechtelijke procedures zijn.
Marktafscherming
Het proces varieert van staat tot staat, maar over het algemeen hebben ze 5 vergelijkbare kenmerken -
# 1 - Betalingsverzuim door kredietnemer
Wanneer de lener ten minste één uitbetaling van de lening mist, wordt hij in standaardcriteria geplaatst. De geldschieter stuurt een bericht van gemiste betaling waarin staat dat hij de betaling heeft gemist en biedt zelfs een uitstelperiode van 15 dagen om de betaling uit te voeren. Na 15 dagen zal de lener hem / haar te laat betalen en andere boetes in rekening worden gebracht. Als de lener twee tot drie keer niet betaalt, ontvangt hij nu een aanmaning die ernstiger is dan een gemiste betaling.
# 2 - Ingebrekestelling (NOD)
Wanneer de lener drie tot zes maanden niet betaald heeft, stuurt de uitlener een ingebrekestelling naar het kantoor van de landrecorder. Een kopie hiervan wordt ook naar de lener gestuurd, die verder 90 dagen krijgt om de recente factuur te betalen en de lening te herstellen. Deze periode wordt de herstelperiode genoemd.
# 3 - Aankondiging van verkoop van activa
Als de lener nog steeds niet binnen 90 dagen kan betalen, begint de kredietgever met het proces van afscherming. De geldschieter zal opnieuw een bericht sturen naar het kantoor van de landrecorder, samen met een kopie naar de lener, en gedurende drie opeenvolgende weken een juridische kennisgeving in de krant publiceren voordat het huis daadwerkelijk wordt geveild. De lener heeft nog vijf dagen voor de veiling om de gemiste betalingen in te halen.
# 4 - Openbare veiling
De geldschieter zal een openingsbod voor het onroerend goed schatten voordat het wordt geveild. De prijs wordt geschat op basis van het saldo van de lopende lening en elke vorm van pandrecht of belastingen die niet zijn betaald. Het onroerend goed wordt verkocht aan de hoogste bieder. De trustakte wordt doorgegeven aan de nieuwe eigenaar van het pand en de lener heeft nu 3 dagen om het pand te verlaten.
# 5 - Onroerend goed in eigendom
Als het onroerend goed niet op de veiling wordt verkocht, wordt het eigendom van de bank of eigendom van onroerend goed. Wanneer dit gebeurt is de geldverstrekker de eigenaar van het onroerend goed en zal hij proberen het onroerend goed verkocht te krijgen via een makelaar of een makelaar. Om de deal aantrekkelijker te maken, kan de geldschieter een deel van de opladers en andere kosten verwijderen, waardoor de geïnteresseerde partij een vorm van korting krijgt voor het kopen van het betreffende onroerend goed.
Executieveiling
Bij een veiling stelt de geldschieter over het algemeen voorafgaand aan de veiling een bod uit op basis van de prijs die wordt geschat, rekening houdend met het saldo van de lopende lening en elk soort pandrecht of belastingen die niet zijn betaald. Deze melding wordt ook gegeven in lokale kranten en op websites voor geïnteresseerde kopers om zich voor de veiling te melden.
Op de dag van de veiling op basis van het vooraf ingestelde bod mogen veilingmeesters bieden op prijzen erboven. Het doel van de veiling is om de hoogst mogelijke prijs van het onroerend goed te krijgen. De persoon met het hoogste bod of het bedrag dat voldoende is voor de geldschieter om de lening af te dekken, wordt overwogen en het onroerend goed wordt aan de persoon overgedragen.
De lener heeft drie dagen de tijd om het pand te verlaten en aan de nieuwe eigenaar over te dragen. Aan de andere kant, als de geldschieter geen goede biedingen krijgt op de veiling, zal de geldschieter het onroerend goed overnemen en proberen het in de toekomst te verkopen via makelaars of agenten.
Hoe kunt u dit vermijden?
- Een van de belangrijkste stappen om afscherming te voorkomen, is het voorkomen van gemiste betaling van leningen en het in gebreke blijven.
- Men moet de tijd nemen van de geldschieter in geval van ernstige noodsituaties voordat u in de problemen komt met juridische stappen. Dit heet verdraagzaamheid.
- Als men het erover eens kan zijn dat men na een wanbetaling nooit hetzelfde zal herhalen, zou de geldschieter de lener een pauze kunnen geven en afzien van de verplichting die schuldkwijtschelding wordt genoemd.
- Wanneer de geldschieter het gemiste betalingsbedrag voor een langere duur uitspreidt, geeft dit de lener een soort gemak.
- Wanneer de kredietgever ermee instemt de voorwaarden van de lening te wijzigen of de aflossingsperiode te verlengen, kan dit de kredietnemer enige flexibiliteit bieden.
Gevolgen van afscherming
- Men moet zijn / haar eigen huis en elke vorm van vermogen die werd aangevoerd, loslaten.
- Het veroorzaakt stress en angst omdat iemand dakloos wordt zonder te weten waar hij heen moet.
- Het doet veel schade aan de kredietscore en het wordt erg moeilijk om in de toekomst een tweede lening te krijgen.
- Men kan zelfs na de executieverkoop een tekortsaldo verschuldigd zijn.
- Het kan zijn dat u kansen voor leasing of hulp die mogelijk verder beschikbaar is, mislopen.
- Onder het hypotheekproces van Fannie Mae zal men de mogelijkheid verliezen om nog zeven jaar een ander huis te kopen.
Gevolg
- Het is op de kredietwaardigheid die drastisch wordt geraakt.
- Woningen komen goedkoper beschikbaar dan de werkelijke marktprijs.
- Het schept de mogelijkheid voor kopers van nieuwe huizen om tegen verlaagde prijzen huizen te kopen.
- Zelfs na afscherming moet de lener mogelijk het tekort op de lening compenseren.
- Problemen bij de werkgelegenheid op bepaalde gebieden waar de kredietwaardigheid van de kandidaat wordt gecontroleerd.
Voordelen
- Wanneer de vastgoedmarkt laag uitvalt, zullen veel eigenaren merken dat hun huis geen hypotheek waard is. In deze scenario's kan het voor eigenaren goed zijn om hun last te verminderen en opnieuw te beginnen.
- Het is gunstig voor kopers van nieuwe huizen die tegen goedkopere tarieven onroerend goed zullen vinden.
- Het is ook een manier om geld te besparen. Wanneer de lener zich realiseert dat er geen manier is om te voorkomen dat de afscherming plaatsvindt, kan men stoppen met proberen en het geld sparen dat anders werd gebruikt voor het doen van maandelijkse betalingen en opnieuw beginnen wanneer de afscherming eindigt.
Nadelen
- De kredietwaardigheid wordt het hardst geraakt en daalt drastisch.
- Men raakt zijn / haar eigen woning kwijt en in zo'n crisistijd is het erg moeilijk om een nieuwe woning te vinden.
- Het is ook van invloed op de werkgelegenheid waar in een of andere vorm van werkkrediet de achtergrond van individuen wordt gecontroleerd.
- Het krijgen van een nieuwe lening of hypotheek wordt erg moeilijk.
- Wanneer afscherming plaatsvindt, verhoogt dit de belastingdruk van de lener in de ogen van IRS, de schuld wordt kwijtgescholden en wordt als een inkomen beschouwd.
