Definitie van financiering door verkoper
Verkopersfinanciering is een overeenkomst tussen koper en verkoper van het onroerend goed, waarbij de verkoper in plaats van een financiële instelling het hypotheekproces beheert en een lening verstrekt; de koper doet een eerste aanbetaling van de hoofdsom van de vastgoedprijs en daarna wordt het resterende bedrag maandelijks afbetaald, waarbij een percentage van de rente over de lening in rekening wordt gebracht.
Soorten verkopersfinanciering
Hieronder staan de soorten verkopersfinanciering:
- All-inclusive hypotheek : - In deze eigenaar verkoopt de woning aan de koper voor een all-inclusive trustakte en draagt een promesse voor het gehele woningprijssaldo in overeenstemming met eventuele minder aanbetaling.
- Huurprijs : - De koper heeft de optie maar niet de verplichting om onroerend goed van de verkoper te kopen, maar de koper krijgt het recht om het huis te bezitten met de aanbetaling en tegelijkertijd de reguliere maandelijkse huur te betalen. Aan het einde van de gegeven looptijd van een contract heeft de koper de mogelijkheid om het saldo van het contract aan de verkoper te betalen. In dergelijke contracten rekenen verkopers vaak een behoorlijk bedrag aan niet-restitueerbare aanbetaling voor het geval de koper besluit niet te kopen. In andere gevallen krijgt de koper bescherming met een record van het huurcontract waardoor de verkoper het onroerend goed niet aan iemand anders kan verkopen.
- Tweede pandrecht / ondergeschikte hypotheek : - Vaak voelt de verkoper het risico bij het sluiten van een financieringscontract voor de verkoper met een koper, dus in plaats daarvan krijgt de koper de optie om een tweede hypotheek af te sluiten, dwz dat het grootste deel van de financiering door een bank wordt gedaan en de financiering door de verkoper resterend. Bij dit type contract betaalt de koper twee keer per maand, namelijk de eerste aan de bank en de tweede aan de verkoper. Dit type contract verkleint het risico dat een koper in gebreke blijft.
- Wrap-around : - Wrap-around hypotheek is een goede gelegenheid voor de verkoper om een beter rendement te behalen. Als de verkoper een hypotheek heeft die niet volledig is afbetaald, maar de verkoper verkoopt onroerend goed met een financieringsoptie van de verkoper, waarbij hij een hoger tarief kan rekenen op de prijs van het onroerend goed minus aanbetaling en een doorlopende betaling van zijn hypotheek van een bank kan handhaven, zoals evenals het verdienen van extra rendement. Meneer X kocht bijvoorbeeld een huis met een hypotheek van $ 200.000 tegen een tarief van 4,5%. De huidige waarde van het huis is $ 250.000. Hij sluit dus een financieringscontract voor de verkoper met een nieuwe koper door een aanbetaling van $ 50.000 en de resterende $ 200.000 met een rentetarief van 7,5%. Dergelijke contracten verlopen veelal via escrow-maatschappijen, die ervoor zorgen dat het betalingsproces overzichtelijk blijft.
- Landcontract : - In dit type contract wordt de titel van het eigendom niet overgedragen aan de koper, maar krijgt het een billijk belang in een onroerend goed. Pas na de laatste betaling van het ondertekende contract krijgt de koper een juridische eigendomsoverdracht van de verkoper.
Voorbeeld van verkopersfinanciering
Meneer X verkoopt zijn huis voor $ 250.000. De heer Y is zelfstandige en kan nog steeds geen goede kredietscore behalen vanwege onregelmatigheden in zijn inkomen. Meneer Y kan de lening niet op de traditionele manier aangaan. Meneer X voert een antecedentenonderzoek uit bij meneer Y en is in staat vertrouwen te ontwikkelen in zijn algemene beroep. Daarom sluiten de heer X en de heer Y een overeenkomst waarin de heer Y instemt met het betalen van een aanbetaling van $ 50.000 en de resterende $ 200.000 in EMI over een periode van 20 jaar met een extra rente van 6%.
Oplossing
Hieronder vindt u gegevens voor de berekening van de betaling
De berekening van EMI is als volgt -
- = (($ 200.000 X 0,005) X (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
- EMI = 1432,86
Totale betaling
- Totale betaling = 343886,9
In het bovenstaande voorbeeld gaan de koper en verkoper een contract aan zonder tussenkomst van een andere financiële instelling. Belangrijke factoren vereist -
- Verkoper is eigenaar van eigendom. (Nul schuld / zeer laag bedrag aan schuld dat kan worden verrekend bij het sluiten van deze deal)
- De verkoper vult opzettelijk alle vereiste juridische documenten in voor overdracht aan de koper.
- Het contract tussen koper en verkoper waarbij de koper ermee instemt te betalen volgens de voorwaarden van het financieringscontract van de verkoper.
Voordelen van verkopersfinanciering
Voordelen voor de koper
- Minder papierwerk : - Hoewel de verkoper nog steeds volledig vertrouwen in u moet tonen om een dergelijke overeenkomst aan te gaan, maken minder papierwerk en procedures het gemakkelijk.
- Onderhandelbaar : - In tegenstelling tot de Bank of enige andere financiële instelling, kan de koper onderhandelen over de voorwaarden, voorwaarden en rentevoet.
- Lagere kosten : - Zonder institutionele kredietverstrekker zijn er geen verwerkingskosten, administratiekosten of oorspronkelijke kosten.
- Snellere afsluiting : - Geen bureaucratie, repetitief proces, inspecties, etc.
Voordelen voor verkoper
- De verkoper mag onroerend goed verkopen in dezelfde staat zonder dure reparaties of aanpassingen die conventionele geldschieters nodig hebben.
- Bekende investering : - Hypotheek die is gegarandeerd door het onroerend goed dat u feitelijk voor tijd bezat, is veel geruststellend dan elke andere onbekende investering.
- Regelmatig inkomen : - Doorlopend inkomen zonder dat u zich zorgen hoeft te maken over het bezitten en beheren van onroerend goed.
- In geval van wanbetaling krijgt de verkoper de aanbetaling plus eigendom van het onroerend goed.
- Belastingvoordeel : - Verkoop op afbetaling vertraagt de meerwaarde op het onroerend goed, wat helpt bij het besparen van een hoog belastingniveau.
- Hogere opbrengsten : - Het financieringscontract van de verkoper biedt een hoger rendement over een bepaalde periode in vergelijking met een eenmalige langetermijnwinst.
Nadelen van verkopersfinanciering
Nadelen voor koper
- Hoge rente : - In veel gevallen is de rente bij verkopersfinanciering hoger dan bij banken.
- Begrip van termen : - Clausules als 'verschuldigd bij verkoop', welke bank de transactie kan uitsluiten als de verkoper nog steeds niet de volledige hypotheek heeft betaald. De koper moet alle termen en hun juridische betekenis in het contract lezen en begrijpen.
- In geval van wanbetaling, als een koper na enige tijd geen financiering kan krijgen, kan hij al het geld dat is betaald als aanbetaling en maandelijkse betaling plus huis verliezen.
Nadelen voor verkoper
- Risicoanalyse : - De verkoper moet het risico analyseren dat verbonden is aan de financiering van de verkoper en moet de nodige beslissingen nemen met betrekking tot betrokkenheid.
- Vertrouwen op koper : - Banken maken een bepaald proces om in aanmerking te komen voor de lening is niet voor niets. In het geval van de verkoper moet de financierende verkoper een manier vinden om te geloven in het vermogen en de betrouwbaarheid van de koper.
- Standaard : - In geval van wanbetaling moet het executieproces worden verwerkt door een verkoper voor het geval de koper niet verhuist.
- Reparatiekosten : - Het kan zijn dat de verkoper reparatie en veranderingen in eigendom moet uitvoeren in geval van in gebreke blijven van een koper.
Conclusie
Verkopersfinanciering is een betere optie voor individuen met onregelmatigheden in het inkomen of mensen met een lagere kredietscore. Veel factoren komen in aanmerking, zoals de aanpak van de onderhandeling bij dergelijke soorten contracten, het opbouwen van vertrouwen tussen koper en verkoper, begrip van de wettelijke vereiste waaraan in dergelijke contracten moet worden voldaan, in plaats van het als financieringsinstrument te gebruiken, zou deze optie geschikt moeten zijn alleen als het in uw beleggingsstrategie over een bepaalde periode past. Het is belangrijk als dergelijke contracten worden afgesloten door juridische advocaten met belangrijke punten om te bespreken, zoals prijs, rentetarief, oplopende rente, datum van betaling, vervaldatum en vervaldatum bij verkoop.
