Wat is een lease-verlenging?
Lease-verlenging verwijst naar een overeenkomst die is aangegaan tussen de verhuurder en de huurder om de duur van de oorspronkelijke leaseovereenkomst te verlengen, samen met de heronderhandelde voorwaarden. In eenvoudige bewoordingen kan het worden aangeduid als een addendum bij de oorspronkelijke leaseovereenkomst wanneer de oorspronkelijke overeenkomst bijna afloopt.
Uitleg
Een huurovereenkomst is een contractuele overeenkomst tussen twee partijen, namelijk: verhuurder en huurder. De verhuurder is de persoon die eigenaar is van het onroerend goed of actief en gaat ermee akkoord dat onroerend goed of actief aan een partij te leasen of te verhuren om er huurinkomsten mee te verdienen. Huurder betekent de persoon die ermee instemt om het onroerend goed of goed van de verhuurder af te nemen en aansprakelijk is voor het betalen van een onderling overeengekomen huur voor een bepaalde periode in ruil voor het gebruik van het genoemde goed.
De bovengenoemde overeenkomst wordt aangeduid als de oorspronkelijke overeenkomst / overeenkomst voor verhuur.
Nu, wanneer de ambtstermijn volgens de oorspronkelijke huurovereenkomst bijna is voltooid, kunnen de verhuurder en de huurder de overeenkomst beëindigen of doorgaan met een verlenging. Wanneer beide partijen overeenkomen om de oorspronkelijke leaseovereenkomst te verlengen, wordt de nieuwe gewijzigde leaseovereenkomst aangeduid als Leaseverlenging.
Geschiktheid
Er zijn bepaalde voorwaarden om in aanmerking te komen voor huurverlenging specifiek voor een woning. Om een verlenging voor een huis / pand te krijgen, moet aan de volgende drie criteria worden voldaan, namelijk:
- De te verlengen huurovereenkomst moet een woonhuurovereenkomst zijn. Met andere woorden, commercieel onroerend goed valt buiten de reikwijdte van uitbreiding
- De oorspronkelijke huurovereenkomst die is aangegaan, moet een looptijd hebben van minimaal 21 jaar; DUS, als u van plan bent om voor een verlenging te gaan, kunt u er beter zeker van zijn dat de oorspronkelijke huurovereenkomst voor minimaal 21 jaar is verleend.
- U moet het gehuurde minimaal 2 jaar in bezit hebben gehad; het is belangrijk om te begrijpen dat u misschien niet per se al die tijd heeft geleefd, maar dat u beslist de eigenaar van de huurovereenkomst moet zijn;
Behalve dat u weet wat u in aanmerking kan laten komen voor een huurverlenging, is het ook belangrijk om een situatie te noteren waarin deze niet in aanmerking komt:
- In het geval dat het onroerend goed eigendom is van Crown of National Trust;
- In het geval dat eigendommen binnen de grenzen van de kathedraal vallen;
- Uw eigendom in de lease is minder dan 100%;
Wanneer wordt verwacht dat de huurovereenkomst wordt verlengd?
Bij het aanvragen van verlenging kan men waarschijnlijk rekening houden met de volgende punten:
- Voor het verhogen van de waarde van een onroerend goed, aangezien onroerend goed met langjarige huurcontracten als waardevoller worden beschouwd;
- Voor het verkrijgen van een hypotheek op het onroerend goed;
- Als u van plan bent het onroerend goed of het goed voor langere tijd te gebruiken;
- Een verlengde leasetermijn kan helpen bij het genereren van een hogere verkoopwaarde;
- Wanneer u de kasstromen moet beheren, bijvoorbeeld: het kopen van een onroerend goed of actief houdt een hogere kasuitstroom in. In plaats daarvan zouden alleen regelmatige betalingen op vaste periodes moeten worden gedaan.
Hoe is het mogelijk om een huurovereenkomst te verlengen?
Het is mogelijk om voor verlenging te gaan voordat de oorspronkelijke huurovereenkomst afloopt. De huurder kan met de verhuurder communiceren over zijn voornemen om voor de huurverlenging te gaan, de voorwaarden heronderhandelen en de aanvullende periode.
Zodra de voorwaarden zijn gecommuniceerd en overeengekomen tussen de partijen, moet een verlengingsovereenkomst worden gesloten om de bijgewerkte voorwaarden en verlengde duur van de huurovereenkomst uit te voeren.
Kosten van huurverlenging
Om tot de prijs van de extensie te komen, moet u met bepaalde factoren rekening houden. Factoren zoals het soort huurovereenkomst, de resterende looptijd van het huurcontract, de bestaande huurwaarde en de eventuele erfpachtcanon, indien van toepassing, beïnvloeden samen de prijs van een huurverlenging.
Afgezien van het bovenstaande, kunnen er kosten zijn die verband houden met de taxatie van het actief / onroerend goed, en ook juridische kosten in het geval dat een juridisch deskundige is aangesteld.
De prijs varieert voor een activum tot activum. Met andere woorden, de prijs voor een verlenging van een auto kan nominaal zijn, een paar honderd dollar, terwijl hetzelfde voor een huis kan variëren van een paar duizend dollar tot zelfs meer, afhankelijk van het geval.
Het belangrijkste is dat er kan worden opgemerkt dat, om tot een prijs van de uitbreiding te komen, er verschillende dingen in overweging moeten worden genomen, samen met het type activum / product dat uit de verhuur wordt genomen en er is geen oplossing voor iedereen voor het zelfde.
Proces van huurverlenging
Over het algemeen kan het proces van verlenging van de leaseovereenkomst in ongeveer een paar weken tot ongeveer een jaar zijn voltooid. In het geval van een informeel proces kan het proces echter veel sneller worden voltooid. U kunt op twee manieren verlenging aanvragen: een informeel proces of een formeel proces.
In het informele proces kunt u eenvoudig met uw verhuurder praten, een redelijk goed bod doen en, eenmaal onderhandeld, doorgaan met een verlenging.
De juridische route is ongeveer als volgt:
- Eerst en vooral dient u contact op te nemen met uw verhuurder en te informeren over uw vereiste om de huurovereenkomst te verlengen.
- Stel een juridisch expert / advocaat aan om u bij te staan in alle juridische processen.
- Laat het onroerend goed taxeren door een officiële taxateur.
- Doe een redelijk bod aan de verhuurder. U kunt hem ook een aanzegging doen waarin u aangeeft hoeveel jaren u voor de verlenging zoekt.
- U kunt hem ook een kennisgeving sturen waarin u aangeeft hoeveel jaren u verlenging zoekt.
- Maak een borgsom bij de verhuurder.
- Onderhandel over het bedrag en zorg voor de verlenging.
Voorbeelden
Voorbeeld 1
Steve was een huurovereenkomst aangegaan met Robert om zijn huis 30 jaar te leasen. Aan het einde van de 30 jaar van de huurovereenkomst komen Steve en Robert overeen om de huurovereenkomst met bijvoorbeeld 5 jaar te verlengen. Een dergelijke situatie, namelijk de verlenging van de huurovereenkomst met nog eens 5 jaar, wordt een verlenging genoemd.
Het kan de moeite waard zijn om op te merken dat op het moment van huurverlenging de voorwaarden die op het moment van de oorspronkelijke overeenkomst zijn besloten, zullen worden voortgezet of kunnen worden gewijzigd, afhankelijk van de onderlinge discussie tussen de partij.
Voorbeeld 2
Ruber Cotton Mills Ltd ('RCML') is een bedrijf dat zich bezighoudt met de productie van verschillende soorten kledingstukken. Omdat mode en de laatste trends steeds veranderen en updaten, besloot RCML om de plant en apparatuur te huren in plaats van te kopen.
Dienovereenkomstig sloot RCML een leaseovereenkomst met HSEP Inc., een onderneming die zich bezighoudt met de levering van machines en uitrusting voor uiteenlopende bedrijfstakken. RCML en HSEP Inc. gingen een eerste huurovereenkomst aan voor de huur van apparatuur voor de fabricage van kleding, voor een periode van 5 jaar. Verder moest RCML een vast huurbedrag van $ 50.000 betalen als leasebetaling.
De leaseovereenkomst bevatte details van beide partijen, activa die in lease werden genomen, betalingsschema en andere wettelijke en statutaire voorwaarden.
Aan het einde van de huurovereenkomst wenste RCML de huurovereenkomst met nog eens 3 jaar te verlengen en benaderde daarom HSEP Inc voor de verlenging van de huurovereenkomst. Na de onderhandelingen tussen de partijen verleende HSEP Inc een verlenging aan RCML voor nog eens 3 jaar tegen een overeengekomen huurprijs van $ 52.000, waarbij alle andere voorwaarden intact bleven.
In een huurverlengingsovereenkomst wordt verwezen naar de oorspronkelijke overeenkomst en worden de bijgewerkte clausules, zijnde de verlengde duur en het huurbedrag, vermeld.
Conclusie
Samenvattend betekent huurverlenging het verlengen van de oorspronkelijke huurovereenkomst voordat deze afloopt. Men kan huur, een eigendom, huis, grond, gebouw, auto, machines, etc. op basis van eisen aangaan, de persoon kan een huurovereenkomst aangaan voor een vaste duur en premie.
En rond het moment dat de huurovereenkomst afloopt of misschien zelfs halverwege, kan de huurder met de verhuurder communiceren over zijn voornemen voor de huurverlenging. Het kan een kleiner aantal jaren zijn of zelfs dezelfde periode als overeengekomen in de oorspronkelijke overeenkomst. In een scenario waarin beide partijen het eens zijn, zullen verhuurder en huurder een verlengingsovereenkomst aangaan en de respectievelijke juridische en wettelijke kosten betalen die zijn gemaakt voor verlenging, afhankelijk van het gevolgde proces, formeel of informeel.
