Wat is Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return is een soort statistiek die wordt gebruikt om het totale rendement op onroerend goed te meten, het rendement is het totale contante inkomen dat is verdiend met de vastgoedbelegging, om in eenvoudige bewoordingen te zeggen, Cash on cash return wordt verdiend door de belegger gedaan door te investeren in het onroerend goed dan door het te verhypothekeren en wordt berekend als de verhouding tussen het totale bedrag aan huurinkomsten gegenereerd uit onroerend goed en de totale geldinvestering die aanvankelijk in het onroerend goed is gedaan.
Formule
Bij deze formule moet worden opgemerkt dat het dividendpercentage op het eigen vermogen alleen het rendement meet op de werkelijk geïnvesteerde contanten, dwz het eigen vermogen dat bij de investering is betrokken. De maatregel omvat dus niet de schuld die is betrokken bij de aankoop van het onroerend goed, een veelvoorkomend financieringsinstrument in onroerend goed.
Hoe contant geld op contante teruggave te berekenen (met voorbeeld)
Laten we het voorbeeld bekijken door de bovenstaande COCR-formule te gebruiken:
Investering zonder lening
Een investeerder koopt een woning voor $ 2.000.000 en ontvangt een maandelijkse huur van $ 8.000. Hij moet $ 2.000, - onderhoudskosten van het onroerend goed betalen.
- Nu is het maandelijks inkomen op het onroerend goed = 8000 - 2000 = $ 6.000
- Jaarinkomen = 12 x 6000 = $ 72.000
- Dus COCR-formule = jaarlijkse cashflow vóór belastingen / totaal geïnvesteerd geld = 72000/2000000 = 3,6%
Investering in het onroerend goed met een lening
Een investeerder koopt een huurwoning van $ 2.000.000 met een aanbetaling van $ 500.000. Hij ontvangt een maandelijkse huur van $ 8.000 en betaalt elke maand onderhouds- en rentekosten van $ 4.000.
- Nu is het maandelijks inkomen na uitgaven van de investeerder = 8000 - 4000 = $ 4.000
- Jaarinkomen = 12 x 4000 = $ 48.000
- Dus Cash on Cash Return = 48000/500000 = 9,6%
In de bovenstaande voorbeelden verhoogde de lening deze ratio. Leningen of hefboomwerking verhogen het risico voor de belegger. Eventuele schade, extra kosten, bijzondere waardeverminderingsverliezen, kapitaalverlies moeten door de investeerder zelf worden gedragen en de banken moeten zich op tijd terugbetalen.
Het is echter niet altijd het geval; deze verhouding is afhankelijk van veel andere factoren zoals de prijs, het geleende bedrag, de maandelijkse huur, de maandelijkse uitbetalingen, enz.
Cash on Cash Return en Return on Investment (ROI) verschillen
Verschillen tussen COCR en Return on Investment (ROI):
Return on investment betreft het totale investeringsrendement. Het zou ook rekening houden met meerwaarden op de investering. Terwijl dit alleen de jaarlijkse kasinstroom verklaart. Aangezien de COCR in onroerend goed investeert, worden de activa voor een zeer lange termijn aangehouden, meestal 10-20 jaar, en zijn vermogenswinsten moeilijk in te schatten. Verder zijn meerwaarden op het onroerend goed afhankelijk van de locatie van het onroerend goed, het geopolitieke scenario, de economische omstandigheden en andere factoren.
Om de investering in vastgoedbeleggingen te meten en te vergelijken, is COCR dus een betere maatstaf.
Voordelen
- De verhouding is eenvoudig te berekenen COCR. De ratio is een gemakkelijke en snelle methode om het rendement van verschillende investeringsmogelijkheden te vergelijken. De ratio biedt een belegger de mogelijkheid om niet alleen de opbrengsten in contanten op contanten te vergelijken in de activaklasse voor onroerend goed, maar ook tussen de activaklassen.
Nadelen
- De berekening van COCR is gebaseerd op de kasstroom vóór belastingen op het totaal geïnvesteerde geld. Aangezien de teller van de ratio vóór de belastingkasstroom is, houdt deze geen rekening met de belastingschijf van het individu en de belastinguitstroom. De investeringsmogelijkheid kan worden beïnvloed door de belastingvoordelen en de belastinguitgaven van een individu, die niet worden meegenomen in de rendementsverhouding
- De cash op cash return houdt geen rekening met het rendement op kapitaal. Een rendement op kapitaal kan duiden op een hoger rendement aangezien het rendement op kapitaal geen inkomen is.
- Andere risico's van eigendom van het onroerend goed worden in de verhouding weergegeven. Een belegger dient de nodige zorgvuldigheid te betrachten, samen met de berekening van de rendementsverhouding, voordat hij in het onroerend goed investeert.
- De ratio is gebaseerd op enkelvoudige rente om contanten te berekenen op basis van contant rendement en niet op berekening van samengestelde rente. Een investeringsmogelijkheid met zelfs een kleine samengestelde rente kan een betere kans zijn dan een investering met een hoge cash-to-cash return.
- De verhouding houdt geen rekening met de tijdswaarde van geld. Daarom wordt het alleen effectief voor het eerste jaar van de investering als een absolute ratio wordt gemeten en het dividendpercentage van het eigen vermogen op de enkele investering wordt gemeten.
Wat is een goede cash-on-cash return ratio?
Het absolute aantal voor een goede COCR varieert. Terwijl de experts zeggen dat een rendement van 8% een goede verhouding is, zoeken sommige experts een bereik tussen 8-12%. Sommige beleggers beleggen mogelijk niet als ze geen garantie van 15% of 20% COCR hebben.
Conclusie
Het eigen-vermogensdividendpercentage geeft de verhouding weer tussen de kasinstroom vóór belastingen en het oorspronkelijk geïnvesteerde eigen vermogen. Het omvat niet de leningen die van de financiële instellingen zijn genomen bij het berekenen van de cash-on-cash return-ratio.
Hoewel dit een eenvoudige maatstaf is, zegt het niet alles over de huurwoning en mag het niet worden gezien als de enige maatregel om een investeringsbeslissing te nemen. COCR bij het beleggen in onroerend goed vereist een diepgaand en geavanceerd niveau van analyse, waaronder kwalitatieve analyses zoals de locatie van het onroerend goed, de toekomstperspectieven van het gebied, de commerciële esthetiek van de locatie, en andere factoren.
Een goede COCR-ratio houdt geen rekening met de belastingvoordelen, alternatieve financieringsbronnen, mogelijke financieringsstructuur. Een goede COCR-ratio blijft echter de meest elementaire en belangrijkste maatstaf om een betere investeringskans aan te geven.
